Subrogación de hipoteca entre vendedor y comprador

Aunque se suele tener la imagen de la subrogación de hipoteca relacionada con pasar una hipoteca de una entidad financiera a otra, lo cierto es que la subrogación entre vendedor y comprador es muy frecuente.

Este tipo de subrogación de hipoteca entre vendedor y comprador puede tener algunas características particulares que se deben considerar antes de ponerla en práctica.

Qué es una subrogación de hipoteca entre vendedor y comprador

La mejor manera de visualizar rápidamente qué significa este tipo de subrogación hipotecaria es hacerlo con un ejemplo práctico.

Supongamos que alguien que ha adquirido una vivienda y ha solicitado una hipoteca para su adquisición y desea vender dicha vivienda, pero aún no ha terminado de pagar la hipoteca. Ante la situación de compraventa que se va a generar en este caso, caben dos situaciones principalmente. La primera es que el vendedor afronte el resto de la hipoteca, liquide el préstamo hipotecario y la venta quede libre de cargas en este sentido.

Sin embargo, el vendedor no siempre está en disposición de liquidar la hipoteca de esta manera. Y por otro lado, el comprador puede que necesite en cualquier caso acudir a un préstamo hipotecario. En una subrogación lo que se hará será transmitir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor al comprador. De esta manera, el vendedor quedará liberado de la deuda que pasará al comprador.

No obstante, hay que tener en cuenta que esta subrogación se realiza a través de la propia entidad financiera que concedió la hipoteca. Por tanto, la operación va a quedar sujeta siempre a la aprobación de la entidad. Es decir, no se va a conceder de manera automática, sino que se analizará el perfil crediticio y de riesgo de quien va a adquirir la hipoteca.

Cosas a tener en cuenta en la subrogación

En primer lugar hay que tener en cuenta que la subrogación de una hipoteca siempre tiene gastos. Sin embargo, estos gastos van a ser menores que los gastos que genera la cancelación de la hipoteca al vendedor, y la solicitud de una nueva hipoteca al comprador. Por eso resulta relativamente frecuente encontrarnos esta figura en las operaciones de compraventa de vivienda.

La comisión de subrogación habitualmente suele encontrarse incluida en el contrato del préstamo hipotecario, y, también habitualmente, lo normal es que sea el vendedor quien se haga cargo de esta comisión. Del mismo modo resulta habitual que el vendedor se haga cargo de los posibles gastos que surjan del estudio de perfil de riesgo en la operación, si es que se aplican. También se sumarán gastos de notaría, gestoría y registro aunque estos según la nueva ley hipotecaria deben ser asumidos por el banco.

La subrogación de hipoteca entre vendedor y comprador puede ser una buena opción, ya que por un lado se ahorran los gastos de cancelación y por el otro los gastos en comisión de apertura. También pueden ahorrarse algunos impuestos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siempre que no se aplique una ampliación de capital a la operación. Sin embargo hay que tener en cuenta que siempre va a quedar sujeta a la decisión de la entidad financiera donde se va a realizar la operación.